1 Milyonluk Evin Tapu Masrafı

2026 yılında 1.000.000 TL değerinde bir konut alımında ödemeniz gereken toplam tapu masrafı 46.680 TL'dir. Bu tutarın 40.000 TL'si tapu harcı (alıcı 20.000 TL + satıcı 20.000 TL), 6.680 TL'si ise döner sermaye ücretidir. 1 milyon TL bandı, Türkiye'nin büyükşehir dışındaki illerinde ve büyükşehirlerin çevre ilçelerinde 1+1 ve kompakt 2+1 daireler için en yoğun alım aralığıdır; aynı zamanda ilk evini alan genç alıcıların bütçe tavanına en yakın olduğu banttır. Bu sayfada 1 milyonluk bir evin tapu masrafının tam dökümünü, kredi kullanan alıcılar için ek kalemleri ve bütçe planlamanızda atlamamanız gereken detayları bulacaksınız.

1 Milyon TL Evin Tapu Masrafı Nasıl Hesaplandı?

Aşağıdaki tabloda 1.000.000 TL'lik bir konutun tapu masrafını oluşturan kalemlerin tek tek nasıl bulunduğunu görebilirsiniz. Tüm rakamlar 2026 yılı 492 sayılı Harçlar Kanunu oranlarına göre hesaplanmıştır.

1 Milyon TL Değerinde Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Oransal ağırlık. 1 milyon TL gibi görece küçük bir bütçede 46.680 TL tapu masrafı, satış bedelinin yaklaşık yüzde 4,7'si kadardır. Daha yüksek fiyat bantlarında bu oran yüzde 4,3'e yaklaşırken, 1 milyon bandında döner sermaye ücretinin sabit 6.680 TL olması oranı biraz yukarı çeker. Bu nedenle özellikle düşük bütçeli alıcıların "evin fiyatının yüzde 5'ini tapu masrafı için ayırın" kuralına uyması çok daha güvenlidir; aksi halde tapu gününde dekont yatıracak nakit bulmakta zorlanırsınız.

İlk ev alıcıları ve genç aile profili. 1 milyon TL bandı büyük ölçüde ilk evini alan 25-40 yaş arası alıcıya hitap eder. Bu profilde konut kredisi kullanımı çok yüksektir; bankalar genellikle azami yüzde 80 kredi oranı ile 800.000 TL'ye kadar kredi açar. Ekspertiz, ipotek ve dosya gibi kalemler ekstra 10.000-15.000 TL'lik bir yükümlülük yaratır. Toplam nakit ihtiyacı 60.000 TL civarına çıktığı için bu planlamayı sözleşme öncesi yapmak zorunludur.

Küçük şehir ve ilçe farkları. 1 milyon TL Edirne, Aksaray, Düzce gibi şehirlerde orta-üst segment 3+1 daireye denk düşerken, İstanbul'un merkez ilçelerinde aynı tutar ancak küçük bir stüdyo ya da rezerv alan daire için yeterli olabilir. Rayiç bedel farkları da buna paralel hareket eder: aynı 1 milyonluk bir evin rayiç bedeli Eskişehir'de 600.000 TL iken Kadıköy'de 800.000 TL'yi bulabilir. Tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplandığı için bu farklar harç tutarını doğrudan etkilemez, ancak düşük beyan senaryolarında belediye rayiç bedeline takılmak kolaydır.

Düşük beyan yasağı ve riski. 1 milyon TL'lik bir konutu tapuda 700.000 TL olarak göstererek tapu harcını 28.000 TL'ye düşürmek hem yasal değildir hem de belediyenin rayiç bedeline altına düşeceği için zaten kabul edilmez. Üstelik ileride eviniz için değer artış kazancı hesabı yapıldığında alış bedeli de 700.000 TL olarak kayıtlanır; 5 yıl içinde satıştan doğacak kazanç yüksek çıkar ve beklenmedik bir gelir vergisi çıkar. Doğru yol, satış bedelini olduğu gibi beyan etmek ve belediye rayiç bedelini işlem öncesi öğrenmektir.

Taksit ve ödeme esnekliği. 46.680 TL büyük bütçeli alıcılar için küçük görünebilir ama 1 milyon TL bandındaki ilk ev alıcıları için ciddi bir kalemdir. İyi haber: büyük bankaların neredeyse tamamı tapu harcını kredi kartıyla ödeme imkânı sunar ve 3 ila 12 taksit arasında kampanyalar yayınlar. Tapu randevunuzdan birkaç gün önce bankanızın güncel taksit tablosunu kontrol etmek, özellikle ay sonu ve yıl sonu dönemlerinde komisyonsuz taksit fırsatlarını değerlendirmek bu yükü hafifletir. Döner sermaye ücreti ise tapu müdürlüğünde ayrıca ve nakit tahsil edildiği için aynı gün hazır bulundurulmalıdır.

Tapu Masrafı Dışındaki Diğer Masraflar

Tapu harcı ve döner sermaye, 1 milyonluk bir ev alımındaki tek yük değildir. Emlakçı komisyonu, satış bedelinin yüzde 2'si olarak 20.000 TL'dir ve üzerine yüzde 20 KDV eklendiğinde toplam 24.000 TL'ye çıkar. Bu fiyat bandında mesken niteliğindeki konutlar için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi şarttır; 1 milyon TL değerli 100 m² bir dairenin yıllık DASK primi 2026 için ortalama 400-600 TL bandındadır. Kredi kullanılacaksa banka ekspertiz ücreti (3.000-5.000 TL), ipotek tesis harcı (kredi tutarının binde 4,55'i) ve dosya masrafı eklenir; 800.000 TL'lik bir kredi için ipotek harcı yaklaşık 3.640 TL tutar. Tüm ek kalemler toplandığında 1 milyon TL'lik bir evin eksiksiz alım maliyeti 80.000-90.000 TL ek nakit gerektirir.

→ Tüm masrafları dahil toplam maliyetinizi anasayfadan hesaplayın