Ev Alım Satımında Ödenecek Vergiler
Türkiye'de bir konutu alırken ya da satarken sadece tapu harcı değil, duruma göre KDV, değer artış kazancı vergisi, bağış harcı, emlak vergisi ve veraset/intikal vergisi de gündeme gelir. Bu rehber 2026 yılı için tüm vergi kalemlerini tek tek açıklar, hangisinin ne zaman, kim tarafından ödendiğini netleştirir ve her vergi için detaylı hesaplama sayfalarına yönlendirir.
2026 Güncel Oranlarla · Son güncelleme: Nisan 2026
1. Tapu Harcı — Alım Anında Ödenen Devlet Harcı
Tapu harcı, gayrimenkulün el değiştirdiği anda tek seferlik ödenen ve 492 sayılı Harçlar Kanunu'na dayanan bir devlet harcıdır. Alım satım işlemlerinde toplam oran binde 40'tır; bu oranın binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Hesaplamanın matrahı tapuda beyan edilen satış bedelidir; bu tutar, belediyenin belirlediği rayiç bedelin altında olamaz.
Yasal düzenleme her iki tarafı da yükümlü kılsa da Türkiye'deki yaygın pratik, alıcının her iki tarafın harcını birden ödemesi yönündedir. Bu, yasal bir zorunluluk değil pazarlık konusudur ve sözleşme öncesinde mutlaka netleştirilmelidir. Tapu harcını kim öder sayfasında yasal ve pratik kuralları detaylı bulabilirsiniz.
Pratik bir örnek: 2.000.000 TL beyan değerine sahip bir konutun alım satımında alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL olmak üzere toplam 80.000 TL tapu harcı öder. Buna ek olarak işlem başına yaklaşık 6.680 TL döner sermaye ücreti tahsil edilir. Yani toplam tapu masrafı 86.680 TL olur. Detaylı hesaplama ve farklı ev değerleri için tapu harcı hesaplama aracı sayfasını kullanabilirsiniz.
2. KDV — Yeni İnşaattan ya da Müteahhitten Alımda
Konut KDV'si, doğrudan müteahhit ya da yapımcı firmadan alınan yeni inşa edilmiş gayrimenkullerde gündeme gelen bir vergidir. İkinci el satışlarda (gerçek kişiden gerçek kişiye yapılan alımlarda) KDV uygulanmaz; sadece KDV mükellefi olan satıcıların yaptığı satışlarda söz konusu olur. Bu, alıcı için kritik bir ayrımdır çünkü satış fiyatına ek olarak yüzde 1, yüzde 10 veya yüzde 20 KDV ödemek toplam maliyeti önemli ölçüde değiştirir.
KDV oranı konutun niteliğine ve büyüklüğüne göre belirlenir. Net kullanım alanı 150 metrekarenin altında olan sosyal konutlarda KDV oranı yüzde 1'dir; bu oran düşük gelir grubu için sübvansiyon niteliğindedir. Net kullanım alanı 150 metrekareyi aşan konutlarda KDV oranı yüzde 20'ye yükselir. Lüks konut sınıfında değerlendirilen ya da büyükşehirde yer alan bazı projeler içinse arada yüzde 10 oranı uygulanabilir; bu sınıflandırma 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu çerçevesinde Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenmiştir. İşyeri satışlarında ise konutta olduğu gibi metrekare ayrımı yoktur; standart oran yüzde 20'dir.
Hesaplamayı somutlaştırmak gerekirse: 1.500.000 TL'lik 140 metrekare sosyal konutu müteahhitten alan bir kişi, satış fiyatına ek olarak 1.500.000 × 0,01 = 15.000 TL KDV öder; toplam ödeme 1.515.000 TL olur. Aynı kişi 200 metrekare lüks konut alıyorsa, 1.500.000 × 0,20 = 300.000 TL KDV ödemekle yükümlüdür; toplam ödeme 1.800.000 TL'ye çıkar. Bu fark çok büyüktür ve alım kararını doğrudan etkiler. KDV faturada ayrı bir kalem olarak gösterilmek zorundadır; "fiyata KDV dahildir" ifadesi sözlü olarak değil yazılı sözleşmede netleştirilmelidir.
3. Değer Artış Kazancı Vergisi — 5 Yıl İçinde Satışta
Değer artış kazancı vergisi, gayrimenkulün satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması durumunda ortaya çıkan bir gelir vergisidir. Yasal dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesidir. Bu vergi, gayrimenkulün satış fiyatı ile güncellenmiş alış bedeli arasındaki farkın bir gelir olarak değerlendirilmesi mantığına dayanır. Beş yılı doldurmuş gayrimenkul satışlarında değer artış kazancı vergisi uygulanmaz; bu nedenle kullanıcılar arasında "5 yıl kuralı" olarak bilinir.
Hesaplama şu adımlarla yapılır. Birinci adımda, gayrimenkulün alış bedeli alış tarihinden satış tarihine kadar geçen aylar için TÜİK tarafından yayımlanan TÜFE endeksi ile güncellenir. Bu güncelleme, zamanın yıpratıcı etkisini dengelemek ve gerçek kazancı ölçmek içindir. İkinci adımda, satış bedelinden güncellenmiş alış bedeli çıkarılır; bu fark "ham kazançtır". Üçüncü adımda 2026 yılı için belirlenen 150.000 TL'lik istisna tutarı kazançtan düşülür. Dördüncü adımda kalan tutar gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir.
2026 yılı gelir vergisi dilimleri (ücret dışı gelirler için) şöyledir: 158.000 TL'ye kadar yüzde 15, 158.000 - 330.000 TL arası yüzde 20, 330.000 - 800.000 TL arası yüzde 27, 800.000 - 4.300.000 TL arası yüzde 35, 4.300.000 TL üzeri yüzde 40. Dilimler artan oranlıdır; yani matrah bir dilimi geçtiğinde sadece o dilim üzerindeki tutara üst oran uygulanır, alt dilimler kendi oranıyla hesaplanır.
Gelir Vergisi Tarifesi (2026)
| Matrah Dilimi | Oran |
|---|---|
| 0 - 158.000 TL | %15 |
| 158.000 - 330.000 TL | %20 |
| 330.000 - 800.000 TL | %27 |
| 800.000 - 4.300.000 TL | %35 |
| 4.300.000 TL üzeri | %40 |
Kaynak: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, 2026 yılı tebliği
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama Aracı
SMMM Uyarısı: Değer artış kazancı vergisi hesabı; alış tarihi, TÜFE endeksi, istisna tutarı ve gelir vergisi dilimleri gibi çok sayıda değişkene bağlıdır. Bireysel durumunuz için mutlaka bir Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM) veya vergi müşavirine danışınız. Bu hesaplama yalnızca ön bilgi amaçlıdır ve yasal tavsiye niteliği taşımaz.
Hesaplama 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Mük. Madde 80'e göre yapılır. 5 yıl koşulu ay-bazlı hesaplanır (60 ay). TÜFE endeksi için TÜİK verileri kullanılır. 2026 yılı istisna tutarı 150.000 TL.
4. Bağışlama (Hibe) Tapu Harcı
Bağış (hibe) tapu harcı, gayrimenkulün karşılıksız olarak bir kişiye devredildiği işlemlerde ödenen tapu harcıdır. Anne, baba, eş, çocuk ya da kardeş arasındaki "aile içi devirler" de bağış sayılır ve aynı oran üzerinden hesaplanır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesinin I/4 fıkrasına göre bağış işleminde uygulanan oran binde 68,31'dir; bu oran alım satım harcının (binde 40) yaklaşık 1,7 katıdır.
Bağış harcının matrahı, gayrimenkulün emlak vergisi değeridir; yani belediyenin belirlediği rayiç bedeldir. Bu özellik bağış hesabını alım satım hesabından farklı kılar: alım satımda matrah tapuda beyan edilen satış bedelidir, bağışta matrah resmi vergi değeridir. Genellikle emlak vergisi değeri piyasa değerinin altında olduğu için bağış harcının nominal oranı yüksek olsa da mutlak rakam beklendiği kadar yüksek olmayabilir.
Pratik bir örnek: emlak vergisi değeri 800.000 TL olan bir konutu çocuğuna bağışlamak isteyen bir ebeveyn, 800.000 × 0,06831 = 54.648 TL bağış tapu harcı öder. Bu tutar tek seferliktir ve sadece bağışı kabul eden taraf (lehdar) tarafından ödenir; bağışlayanın harç yükümlülüğü yoktur. Aynı konut bir bağış değil de satış olsaydı, toplam tapu harcı 800.000 × 0,04 = 32.000 TL (alıcı 16.000 + satıcı 16.000) olacaktı; bağışın daha pahalı olduğu açıkça görülür. Detaylı hesaplama için bağış tapu harcı hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.
5. Emlak Vergisi — Her Yıl Ödenen Belediye Vergisi
Emlak vergisi, gayrimenkulün el değiştirme anına bağlı değil mülkiyetin devamına bağlı bir vergidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanan bu vergi belediyeler tarafından her yıl iki taksit hâlinde tahsil edilir. Tapu harcı bir kez ödenir, emlak vergisi her yıl ödenir; bu temel ayrım pek çok kullanıcı tarafından karıştırılır.
Oranlar gayrimenkul tipine ve belediyenin büyükşehir kapsamında olup olmamasına göre değişir. Konut için büyükşehir dışında binde 1, büyükşehirde binde 2; işyeri için binde 2 ve binde 4; arsa için binde 3 ve binde 6; arazi için binde 1 ve binde 2 oranları geçerlidir. Hesaplamanın matrahı belediyenin belirlediği rayiç bedeldir. 2026 yılı için yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 olarak belirlenmiş ve tüm rayiç bedellere yansıtılmıştır.
Pratik örnek: 1.000.000 TL rayiç bedelli bir büyükşehir konutu için yıllık emlak vergisi 1.000.000 × 0,002 = 2.000 TL'dir. Bu tutar 1 Mart - 31 Mayıs 2026 birinci taksit ve 1 Kasım - 30 Kasım 2026 ikinci taksit olarak iki eşit dilimde ödenir. 65 yaş üstü, engelli, gazi, şehit yakını ve tek konutlu dul yetimler için belirli koşullar altında muafiyet vardır. Detaylı hesaplama için emlak vergisi hesaplama aracı sayfasını kullanabilirsiniz.
6. Veraset ve İntikal Vergisi — Mirasta Ödenen Vergi
Veraset ve intikal vergisi, miras yoluyla ya da bağış yoluyla bir kişiye intikal eden malların vergilendirilmesini sağlayan bir vergidir. Bu vergi tapu harcından bağımsızdır ve farklı bir kanuna (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu) tabidir. Mirasla gayrimenkul intikal eden kişiler tapu harcı ödemezler; ancak veraset vergisi yükümlülükleri devam eder. Bu çok kritik bir ayrımdır: "miras tapu harcı yoktur" demek "miras vergisiz" demek değildir.
2026 yılı veraset ve intikal vergisi tarifesi iki ayrı kategoride belirlenmiştir. Veraset (miras) yoluyla intikallerde vergi oranı yüzde 1 ile yüzde 10 arasında artan oranlıdır; ivazsız (bağış) intikallerde ise yüzde 10 ile yüzde 30 arasındadır. Vergi matrahı intikal eden malın rayiç değeridir. 2026 yılı istisna tutarları şöyledir: füruğ (çocuk) ve eşten her birine isabet eden hisseye 2.907.136 TL, çocuk yoksa eşe düşen miras payına 5.817.845 TL istisna uygulanır; ivazsız intikallerde (bağış) istisna 66.395 TL olarak belirlenmiştir.
Pratik örnek: bir ebeveynden çocuğa intikal eden 4.000.000 TL değerinde bir konutta, 2.907.136 TL'lik istisna düşüldükten sonra kalan 1.092.864 TL üzerinden veraset vergisi hesaplanır. İlk dilimden başlayarak artan oranlı tarife uygulanır ve toplam vergi yaklaşık 80.000 - 100.000 TL aralığına denk gelir. Beyanname mirasın açılmasından itibaren dört ay içinde verilmelidir; vergi üç yılda altı eşit taksitle ödenir. Miras ile tapu harcı ilişkisini miras tapu harcı sayfasında detaylı inceleyebilirsiniz.
Bir Bakışta: Hangi Vergi Ne Zaman?
| Vergi | Ne Zaman | Kim Öder | Oran |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı | Alım anında, tek sefer | Alıcı + satıcı | Binde 40 toplam |
| KDV | Müteahhitten alımda | Alıcı | %1 / %10 / %20 |
| Değer artış kazancı | 5 yıl içinde satışta | Satıcı | Dilime göre %15-40 |
| Bağış harcı | Hibe işleminde | Lehdar | Binde 68,31 |
| Emlak vergisi | Her yıl, 2 taksit | Sahip | Binde 1-6 |
| Veraset/intikal | Mirasta | Mirasçı | %1-30 |
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satışında hangi vergiler ödenir?
Ev satışında ödenecek vergiler işlemin niteliğine göre değişir. Standart bir alım satımda satıcı tapu harcının yarısını (binde 20) öder; alıcı kalan yarısını öder. Eğer ev son 5 yıl içinde alındıysa satıcı ek olarak değer artış kazancı vergisi ödemekle yükümlüdür; TÜFE ile güncellenmiş alış bedeli ve 150.000 TL istisna sonrası kalan tutar gelir vergisi dilimlerine tabi tutulur. KDV ise yalnızca müteahhit ya da KDV mükellefi satıcılarda gündeme gelir.
5 yıl içinde ev satarsam vergi öder miyim?
Evet, gayrimenkulü satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarırsanız değer artış kazancı vergisi ödersiniz. Hesaplama şöyle yapılır: alış bedeliniz TÜFE endeksi ile güncellenir, satış bedelinden çıkarılır, kalan ham kazançtan 2026 istisna tutarı 150.000 TL düşülür ve geriye kalan matrah gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir. Beş yılı doldurmuş satışlarda bu vergi uygulanmaz.
2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2026 yılı için değer artış kazancı vergisi istisna tutarı 150.000 TL'dir; bu rakam 2025'te 120.000 TL idi ve yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 ile güncellenerek artırıldı. İstisna, hesaplanmış ham kazançtan düşülür; örneğin TÜFE güncellemesi sonrası 600.000 TL kazanç hesaplandıysa, 600.000 - 150.000 = 450.000 TL üzerinden gelir vergisi dilimleri uygulanır.
Müteahhitten ev alırken KDV ne kadar?
Müteahhitten ya da yapı firmasından alınan yeni inşa edilmiş konutlarda KDV oranı net kullanım alanına göre değişir. 150 metrekare altındaki sosyal konutlarda KDV yüzde 1, 150 metrekare üzerindeki konutlarda yüzde 20'dir. Bazı projelerde yüzde 10 ara oranı uygulanabilir. İşyeri için ise standart oran yüzde 20'dir. İkinci el satışlarda (gerçek kişiden alımda) KDV yoktur.
Bağış tapu harcı neden satıştan pahalı?
Bağış tapu harcı oranı binde 68,31'dir; alım satım toplam oranı olan binde 40'ın yaklaşık 1,7 katıdır. Bağışın matrahı emlak vergisi değeri olduğu için mutlak rakam değişebilir, ancak nominal oran açıkça daha yüksektir. 800.000 TL emlak vergisi değerli bir konutu çocuğuna bağışlayan ebeveyn, 54.648 TL bağış harcı öder; aynı konut satışta toplam 32.000 TL tapu harcına tabi olurdu. Yasal yol bağışsa bağış oranını ödemektir.
Mirasta tapu harcı yok mu?
Doğrudur, miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde tapu harcı ödenmez. Ancak bu "vergisiz" anlamına gelmez. Mirasçılar veraset ve intikal vergisi öderler; oranlar artan oranlı yüzde 1 ile yüzde 10 arasındadır ve 2026 istisna tutarları her bir füruğ için 2.907.136 TL'dir. Beyanname mirasın açılmasından itibaren dört ay içinde verilmeli; vergi üç yılda altı eşit taksitte ödenir. Tapu işleminde ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilir.
Emlak vergisi ile tapu harcı aynı şey mi?
Hayır, tamamen farklı vergilerdir. Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na dayanır, alım anında tek sefer ödenir ve binde 40 oranında tapu müdürlüğüne yatırılır. Emlak vergisi 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanır, mülkiyet süresince her yıl belediyeye ödenir ve oranı gayrimenkul tipine göre binde 1 ile binde 6 arasında değişir. Tapu harcı ödendiği için emlak vergisinden muafiyet sağlamaz; iki ayrı yükümlülüktür.
Değer artış kazancı vergisini SMMM olmadan hesaplayabilir miyim?
Tek bir gayrimenkul için yapılacak basit hesaplamalar bilgilendirme amacıyla manuel yapılabilir; bunun için TÜFE endeksleri (TÜİK sayfasından), 150.000 TL istisna ve 2026 gelir vergisi dilimleri yeterlidir. Ancak birden fazla gayrimenkul satışı, taksitli alımlar, giderler, masraflar ya da bağış yoluyla edinim gibi karmaşık durumlarda mutlaka bir serbest muhasebeci mali müşavire (SMMM) danışılmalıdır. Beyan, satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında verilir.
Gelir vergisi dilimleri 2026'da nasıl?
2026 yılı gelir vergisi dilimleri (ücret dışı gelirler için) şöyledir: 158.000 TL'ye kadar yüzde 15, 158.000 - 330.000 TL arası yüzde 20, 330.000 - 800.000 TL arası yüzde 27, 800.000 - 4.300.000 TL arası yüzde 35, 4.300.000 TL üzeri yüzde 40. Dilimler artan oranlıdır; matrah bir dilimi geçtiğinde sadece o dilim üzerindeki tutara üst oran uygulanır, alt dilimler kendi oranıyla kalır.
Vergi planlaması için kime danışmalıyım?
Gayrimenkul vergi planlaması için danışılması gereken ilk uzman serbest muhasebeci mali müşavirdir (SMMM). SMMM'ler vergi mevzuatı konusunda uzmanlaşmış ve beyanname düzenleme yetkisi olan profesyonellerdir; ücretleri yapacağınız vergi tasarrufu yanında çok düşüktür. Resmi bilgi için bağlı bulunduğunuz vergi dairesi de sorularınızı ücretsiz yanıtlar; ayrıca Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr) sayfasında kapsamlı rehberler bulunur.