Döner Sermaye Ücreti 2026

Döner sermaye ücreti yöresel katsayıya göre küçük farklılıklar gösterebilir. Kesin tutar için işlem yapacağınız tapu müdürlüğüne danışınız. 2026 yılı tarife cetveli 31.12.2025 tarihinde yayımlanmıştır.

Döner Sermaye Ücreti Nedir?

Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) işletme giderlerini karşılamak üzere tapu müdürlüğünde yapılan her işlemde tahsil edilen sabit bir hizmet bedelidir. Kamu kurumlarının bir bölümü, genel bütçeden aldıkları ödeneğe ek olarak kendi hizmetlerinden elde ettikleri gelirleri “döner sermaye” adı altında biriktirir ve bu kaynağı hizmet kalitesini artırmak, personel teşviki sağlamak ve teknik altyapıyı geliştirmek için kullanır. Döner sermaye ücretinin yasal dayanağı 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile TKGM Döner Sermaye İşletmesi Yönetmeliği'dir.

Tapu müdürlüğü bağlamında döner sermaye ücreti, başvuru alınması, evrak kontrolü, akit sözleşmesinin hazırlanması, tescil işleminin yapılması ve yeni tapu senedinin basılması gibi hizmetlerin karşılığıdır. Bu ücretin tamamı TKGM'nin kendi döner sermaye işletmesine gelir olarak kaydedilir; Hazine'ye aktarılmaz. Tapu harcının aksine, döner sermaye ücreti vergi niteliği taşımaz ve Maliye Bakanlığı ile ilgisi yoktur.

2026 yılında standart bir konut alım satım işleminde döner sermaye ücreti yaklaşık 6.680 TL'dir. Bu tutar beyan değerinden tamamen bağımsızdır; 1 milyon TL'lik bir dairenin de 10 milyon TL'lik bir villanın da döner sermaye ücreti aynıdır. Ancak ücret her bağımsız bölüm için ayrı tahsil edilir: miras yoluyla iki daire, bir dükkân ve bir arsa intikali yapılıyorsa, işlem başına değil bölüm başına hesap yapılır; yani 4 × 6.680 = 26.720 TL döner sermaye ücreti ödenir.

Döner sermaye ücreti yıllık olarak güncellenir. TKGM her yıl Aralık sonunda Resmi Gazete'de yayımlanan tarife cetveliyle yeni yılın ücretlerini ilan eder; 2026 tarifesi 31 Aralık 2025'te yayımlanmıştır ve 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüktedir. Ücret, Türkiye İstatistik Kurumu'nun Yİ-ÜFE endeksi ve işletmenin yıllık maliyet bütçesi esas alınarak belirlenir; bu nedenle her yıl bir miktar artış gösterir.

Döner Sermaye Ücreti ile Tapu Harcının Farkı

Tapu işlemlerinde karşılaşılan iki temel mali kalem — tapu harcı ve döner sermaye ücreti — sıklıkla birbirine karıştırılır. Oysa bu iki kalem hukuki dayanak, gelir sahibi kurum, hesaplama yöntemi ve muafiyet halleri bakımından tamamen farklıdır.

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesine dayanır. Hukuki nitelik olarak “harç”tır, yani vergi benzeri bir kamu alacağıdır. Maliye Bakanlığı'nın geliridir ve Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından tahsil edilir. Matrahı gayrimenkulün beyan değeridir; alım satımda toplam binde 40, bağışta binde 68,31 gibi oranlar uygulanır. Beyan değeri yüksekse tapu harcı da yüksek olur. Belirli durumlarda (6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki yenileme işlemleri gibi) muafiyet vardır.

Döner sermaye ücreti ise 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ve TKGM Döner Sermaye İşletmesi Yönetmeliği'ne dayanır. Hukuki nitelik olarak “ücret”tir; bir hizmetin karşılığıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün kendi geliri olarak kaydedilir ve Hazine'ye aktarılmaz. Tutarı sabittir; beyan değerinden bağımsızdır. Standart bir konut satışı için 2026 yılı tarifesinde yaklaşık 6.680 TL olarak belirlenmiştir.

Karşılaştırmayı tablo halinde özetleyecek olursak:

Pratikte bu iki kalem, tapu işleminin aynı günü içinde art arda tahsil edilir. Tapu harcı, başvuru öncesi bankaya veya GİB tahsilat sistemine yatırılır; döner sermaye ücreti ise tapu müdürlüğünde işlem sırasında veznede veya entegre banka şubelerinde ödenir. İki ödeme de tamamlanmadan tescil işlemi başlamaz.

Döner Sermaye Ücreti Nerede ve Nasıl Ödenir?

Döner sermaye ücreti iki ana yoldan ödenebilir: tapu müdürlüğünün kendi veznesinden veya TKGM ile entegre çalışan anlaşmalı banka şubelerinden. İki yöntem de işlem günü içinde tamamlanabilir ve tescil işleminin başlayabilmesi için ödemenin tapu memuruna ibrazı gereklidir.

Tapu müdürlüğü veznesinde ödeme, en basit yoldur; kullanıcı randevuya gelir, başvuru ekranında işlemin hangi tür olduğu belirlenir ve ücret vezneden tahsil edilir. Vezne genellikle nakit ve POS cihazı üzerinden kredi/banka kartı kabul eder. Ödeme gerçekleştiğinde dekont memura iletilir ve tescil süreci başlar.

Entegre banka şubelerinden ödeme, özellikle büyük tapu müdürlüklerinde vezne kuyruğundan kaçınmak için tercih edilir. 2026 yılında TKGM ile entegre çalışan başlıca bankalar şunlardır: Türkiye İş Bankası, Ziraat Bankası, Garanti BBVA, Yapı Kredi, Halkbank, Akbank, VakıfBank. Bu bankaların şubelerinden “TKGM döner sermaye ödemesi” olarak yapılan işlemler, dakikalar içinde TKGM sistemine yansır ve tapu memuru başvuruyu aynı anda görür. Bu yöntemde kullanıcı, tapu müdürlüğüne gelmeden önce bankaya gidip ödemeyi yapar; sonrasında tapu randevusunda ödemenin yansıdığını memurdan doğrular.

İnternet bankacılığı ve mobil uygulama desteği de bazı bankalarda mevcuttur; ancak bu kanalda işlem yapmadan önce bankanın “TKGM tahsilat” modülünün aktif olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kredi kartıyla ödeme ve taksitli ödeme seçenekleri banka ve dönem kampanyalarına göre değişir; 2 ila 12 ay arası taksit imkanı sunulabilir. Ancak kampanyalar her ay değişebileceği için ödeme öncesinde bankanın güncel koşullarını kontrol etmek yerinde olur.

Ödeme sonrasında düzenlenen dekontun mutlaka saklanması önerilir. Tescil işlemi tamamlandıktan sonra dekont, döner sermaye ücretinin ödendiğinin belgesidir. Herhangi bir uyuşmazlık durumunda veya ileride vergi incelemesinde gayrimenkul maliyet bedelinin hesaplanmasında bu belge delil olarak kullanılabilir.

Döner Sermaye Ücretinden Muafiyet Halleri

Kural olarak her tapu işleminde döner sermaye ücreti tahsil edilir. Ancak bazı özel mevzuatlar kapsamındaki işlemlerde bu ücretten muafiyet tanınmıştır. Muafiyetler sınırlı sayıda olup, kanun hükmüyle ayrıca belirtilmedikçe uygulanmaz.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yapılan yenileme ve dönüşüm işlemlerinde, hem tapu harcı hem de döner sermaye ücreti alınmaz. Bu muafiyet, afet riski taşıyan binaların tahliyesi, yıkımı ve yeniden yapımı süreçlerinde vatandaşın mali yükünü azaltmak amacıyla getirilmiştir. Muafiyetten yararlanmak için işlemin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 6306 kapsamında onaylanmış olması gerekir.

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) ile ilgili işlemler. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu çerçevesinde OSB'lerde yapılan arazi tahsisleri, cins tashihi ve yapı kayıt işlemlerinin bir kısmı hem tapu harcı hem de döner sermaye ücretinden muaftır. Muafiyetin kapsamı işlem türüne göre değişir; bu nedenle OSB içinde tapu işlemi yapmadan önce OSB müdürlüğünden ve tapu müdürlüğünden ayrı ayrı bilgi almak gerekir.

TOKİ ve sosyal konut projeleri. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen bazı sosyal konut projelerinde, hak sahiplerine yapılan ilk tescil işlemlerinde döner sermaye muafiyeti uygulanabilir. Muafiyet TOKİ'nin ilan ettiği proje kriterlerine ve kanun çerçevesinde verilen özel hükümlere bağlıdır.

Kamu kurumlarının kendi işlemleri. Devlete, belediyelere ve kamu kurum ve kuruluşlarına ait gayrimenkullerin kendi aralarındaki devir işlemlerinde döner sermaye ücreti alınmaz. Bu muafiyet kamu bütçesinin kendi içindeki dönüşümün maliyetsiz olmasını sağlamak için getirilmiştir ve özel kişilerle yapılan işlemleri kapsamaz.

Miras yoluyla intikal işlemleri. Miras yoluyla yapılan tapu intikallerinde tapu harcı alınmasa da döner sermaye ücreti tahsil edilir; yani miras döner sermaye muafiyeti getirmez. Ancak yukarıda sayılan özel kanun muafiyetleri bir miras işleminde de geçerli olabilir; örneğin 6306 kapsamındaki bir gayrimenkulün miras yoluyla intikalinde döner sermaye alınmaz.

Muafiyet hakları, genel olarak uygulanmaz; her muafiyet özel bir kanuna, yönetmeliğe veya uygulama tebliğine dayanır ve ispatla alınır. Kendi durumunuzda muafiyet olup olmadığını kesin olarak öğrenmek için tapu müdürlüğüne işlem öncesi danışmak veya gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatla görüşmek en güvenlisidir.

2026 Yılı Neden Güncellemeye Tabi?

Döner sermaye ücreti her yıl sonunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yeniden belirlenir ve Resmi Gazete'de yayımlanan tarife cetveliyle yürürlüğe girer. 2026 yılı tarifesi 31 Aralık 2025 tarihinde yayımlanmıştır ve 1 Ocak 2026 itibarıyla geçerlidir.

Güncellemenin matematiksel temeli, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) hareketidir. Döner sermaye işletmesinin maaş, kira, elektrik, kırtasiye, teknoloji altyapısı gibi kalemleri Yİ-ÜFE'ye paralel arttığı için ücret de aynı trende uyum sağlar. Bu nedenle her yıl bir miktar artış gösterir; 2025'ten 2026'ya geçişte artış oranı yaklaşık %25 civarında olmuştur.

2026 yılında standart bir konut alım satımı için döner sermaye ücreti yaklaşık 6.680 TL, bağış işlemleri için yaklaşık 5.400 TL olarak belirlenmiştir. İpotek, cins tashihi, ifraz, tevhit gibi diğer işlemler için ayrı tarifeler uygulanır; tapu müdürlüğünde işlem türü belirlendiğinde ilgili tarife otomatik olarak hesaplanır.

Yıl içinde ücretlerin değişmesi teorik olarak mümkündür ancak pratikte nadiren yaşanır. Olağanüstü enflasyon koşullarında veya yasal bir düzenleme sonrasında TKGM, yıl ortasında ek tarife yayımlayabilir. Bu durumda yeni tarife Resmi Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren geçerli olur. Kullanıcılar güncel tutarı her zaman tkgm.gov.tr adresinden veya işlem yapacakları tapu müdürlüğünden teyit edebilirler.