Miras Tapu Harcı 2026

Bu sayfadaki bilgiler 2026 yılı itibarıyla geçerlidir ve bilgilendirme amaçlıdır. Kişisel durumunuza özgü kesin tutarlar için tapu müdürlüğüne ve serbest muhasebeci mali müşavire (SMMM) danışınız.

Mirasta Neden Tapu Harcı Yoktur?

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesi, tapu harcının hangi işlemlerde alınacağını açıkça sayar. Alım satım işlemleri toplam binde 40, bağışlama veya intikal (bağış yoluyla) işlemleri binde 68,31, ipotek tesisi binde 4,55, ifraz/tevhit/cins tashihi binde 11,38 oranında tapu harcına tabidir. Ancak bu listede miras yoluyla intikalin ayrı bir maddesi vardır ve bu maddeye göre miras yoluyla yapılan tapu devirlerinde tapu harcı alınmaz. Detay için tapu harcı nedir sayfamıza bakabilirsiniz.

Mantığı açıklamak gerekirse: tapu harcı, gayrimenkul devrinin “iradi” (istemli) bir işlem olduğu durumlarda devleti ve devre konu olan tarafları ilgilendiren bir mali yükümlülüktür. Miras ise iradi bir devir değildir; mirasçının iradesi dışında, miras bırakanın vefatıyla kendiliğinden gerçekleşen bir intikaldir. Türk Medeni Kanunu'nun miras hukuku hükümlerine göre miras, açılışı anında — yani vefat anında — kendiliğinden mirasçılara geçer; tescil işlemi sadece bu intikalin tapu siciline yansıtılmasıdır. Bu yansıtma işlemine tapu harcı uygulanmaz.

Bu nedenle, miras kalan bir evin, dairenin, dükkânın, arsanın veya tarlanın tapudaki intikalinde mirasçıdan tapu harcı talep edilmez. Mirasçının ödeyeceği tek tapu kalemi döner sermaye ücretidir; bu ücret de 2026 yılı için her bağımsız bölüm bazında yaklaşık 6.680 TL olarak hesaplanır. Birden fazla bağımsız bölüm intikal ediyorsa (örneğin bir daire ve bir dükkân), her bağımsız bölüm için ayrı döner sermaye ücreti tahsil edilir.

Mirasçıya düşen mali yük tapu harcından ibaret değildir; ayrı bir yasaya dayanan, ayrı bir vergi olan “veraset ve intikal vergisi” devreye girer. Bu vergi tapu müdürlüğüne değil, vergi dairesine ödenir ve aşağıdaki bölümde detaylı olarak açıklanmıştır. Tapu harcı ile veraset vergisinin birbirine karıştırılması en sık karşılaşılan yanılgıdır; bu sayfanın temel görevlerinden biri bu ayrımı net olarak göstermektir.

Veraset ve İntikal Vergisi: Tapu Harcından Ayrı Bir Vergi

Veraset ve intikal vergisi, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'na dayanır. Bu vergi, miras yoluyla intikallerde miras bırakandan mirasçıya geçen tüm malvarlığı (gayrimenkul, taşıt, banka hesabı, hisse senedi, alacaklar) üzerinden hesaplanır. Vergi tapu müdürlüğüne değil, ölenin son ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesine ödenir; tapu harcından bağımsız ve ayrı bir yükümlülüktür.

2026 yılında miras yoluyla intikallerde uygulanan vergi tarifesi artan oranlıdır ve %1 ile %10 arasında değişir. İlk dilim (matrahın 500.000 TL'lik kısmı) %1, sonraki dilim 1.200.000 TL'ye kadar %3, sonraki dilim 2.500.000 TL'ye kadar %5, sonraki dilim 4.900.000 TL'ye kadar %7 ve bu tutarın üzeri %10 oranında vergilendirilir. Bu oranlar, bağışlamalardaki ivazsız intikal vergisinden (ki o tarife %10 – %30 arasıdır) belirgin şekilde düşüktür; mirasın, sağlığında yapılan bağışa göre vergi açısından genelde daha avantajlı olmasının nedeni budur.

2026 yılı için veraset (miras yoluyla intikal) vergisinde uygulanan istisna tutarları şöyledir: füruğ ve eşten her birine isabet eden hisse için 2.907.136 TL'ye kadar olan kısım istisnadır. Çocuk yoksa eşe düşen miras payında istisna 5.817.845 TL'ye kadar uygulanır. Yani bir mirasçı eş veya çocuksa, kendisine kalan payın bu istisna tutarının altında kalan kısmı için vergi ödemez; sadece istisnayı aşan kısım vergiye tabi olur. Bu istisnalar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir; 2026 yılı yeniden değerleme oranı %25,49'dur.

Vergi tarifesi, mirasçıların her birinin payına göre ayrı ayrı uygulanır. Yani 6.000.000 TL değerinde bir gayrimenkul üç çocuğa eşit paylarla intikal ediyorsa, her çocuğun matrahı 2.000.000 TL'dir; her biri kendi istisnasını (2.907.136 TL) düşer ve istisnayı aşmadıkları için fiili vergi yükümlülüğü doğmaz. Aynı gayrimenkul tek bir mirasçıya intikal etseydi, matrahı 6.000.000 TL olur, istisna sonrası kalan tutar artan oranlı tarifeye girer ve önemli bir vergi yükü doğardı.

Veraset ve intikal vergisi beyannamesi, vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde (vefat yurtdışında gerçekleştiyse veya mirasçılardan biri yurtdışındaysa 6 ay içinde) ölenin son ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesine verilmelidir. Beyanname verilmediğinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğar; ayrıca beyanname olmadan tapu intikal işlemi yapılamaz çünkü tapu müdürlüğü “veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi” ister.

Miras Yoluyla Tapu İntikal Süreci Adım Adım

Miras kalan bir gayrimenkulün tapuda mirasçı adına tescili, dört ana adımdan oluşur. Adımları doğru sıra ile takip etmek hem süreyi kısaltır hem de vergi cezası doğmasını engeller.

1. 1

   Mirasçılık belgesini alın

   İlk adım, mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınmasıdır. Bu belge, miras bırakanın yasal mirasçılarının kimler olduğunu ve her birinin miras payını gösterir. İki yoldan alınabilir: noterden veya sulh hukuk mahkemesinden. Tarafların basit ve net olduğu durumlarda noter daha hızlı ve düşük maliyetlidir; mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa veya karmaşık aile ilişkileri söz konusuysa sulh hukuk mahkemesi yolu tercih edilir. Belge çıkarmak için ölenin nüfus kayıt örneği, ölüm belgesi ve mirasçıların kimlik bilgileri gerekir.

2. 2

   Veraset ve intikal vergisi beyannamesini verin

   İkinci adım, veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmesidir. Beyanname, vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde ölenin son ikametgahının bağlı olduğu vergi dairesine verilir. Beyannamede miras kalan tüm malvarlığı (gayrimenkul, banka hesabı, taşıt, hisse senedi vs.) listelenir; her gayrimenkul için emlak vergisi değer belgesi eklenir. Vergi dairesi beyannameyi inceler ve gerekirse vergi tahakkuk ettirir. Mirasçıların her birinin payı istisna tutarının altındaysa (eş ve çocuklar için 2.907.136 TL) fiili vergi doğmayabilir; bu durumda “sıfır tahakkuk” yapılır ve mirasçılar yine de “ilişiksizlik belgesi” alır. Bu süreç için bir mali müşavirle çalışmak ileride doğabilecek tarhiyatları engeller.

3. 3

   Vergiyi ödeyin ve ilişiksizlik belgesini alın

   Üçüncü adım, vergi tahakkuk ettirilmişse ödenmesi ve “veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi” alınmasıdır. Tahakkuk eden vergi ödenmediği sürece tapu intikal işlemi yapılamaz. Vergi peşin ödenebilir veya 7338 sayılı Kanun'un izin verdiği koşullar dahilinde takside bağlanabilir; gayrimenkul intikallerinde 3 yıla kadar 6 eşit takside bölünmek mümkündür. Ödeme tamamlandığında vergi dairesinden “ilişiksizlik belgesi” temin edilir; bu belge tapu müdürlüğüne ibraz edilir.

4. 4

   Tapu müdürlüğüne intikal başvurusu yapın

   Dördüncü ve son adım, tapu müdürlüğüne giderek intikal başvurusunun yapılmasıdır. Tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır: mirasçılık belgesi (veraset ilamı), veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi, ölenin nüfus kayıt örneği, mirasçıların nüfus cüzdanı fotokopileri, gayrimenkulün bulunduğu belediyeden alınmış güncel emlak vergisi değer belgesi, mesken niteliğindeki taşınmazlar için aktif Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi. Tapu müdürlüğüne randevu e-Devlet üzerinden alınır. İşlem gününde her bağımsız bölüm için yaklaşık 6.680 TL döner sermaye ücreti tahsil edilir; tapu harcı ödenmez. Tescil tamamlandığında mirasçı adına yeni tapu senedi düzenlenir.

Hisseli İntikal: Birden Fazla Mirasçı Olduğunda

Mirasçı sayısı birden fazla olduğunda, intikal işleminin standart hali “hisseli intikal”dir. Bu durumda gayrimenkul, mirasçılık belgesinde belirtilen oranlarda her mirasçı adına tapuya tescil edilir. Türk Medeni Kanunu'nun yasal mirasçılık hükümlerine göre, çocuklar miras bırakanın malvarlığının yarısını eşit paylarla, sağ kalan eş ise diğer yarıyı alır (eğer çocuk varsa). Çocuk yoksa mirasçılık şeması farklı işler.

Hisseli tescilin ardından mirasçılar isterse “miras paylaşımı” yoluyla gayrimenkulün tek bir mirasçıya geçmesini sağlayabilir. Bu, ayrı bir hukuki işlemdir ve “elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi” olarak adlandırılır. İki yolla yapılabilir: mirasçılar arasında yapılan bir “miras paylaşım sözleşmesi” (noter onaylı) veya gayrimenkulün mirasçılardan birine “ivazlı (bedelli)” devri. İvazlı devirde, devre katılan mirasçı diğer mirasçılara hisselerinin bedelini öder; bu işlem tapu kaydında “miras intikalı” olarak değil, “miras paylaşımı” olarak yapılır ve tapu harcı hesabı miras değil alım satım gibi işler.

Bu nedenle miras kalan bir gayrimenkulün tek bir mirasçı adına nihai olarak tescili iki aşamalıdır: önce hisseli intikal (tapu harcı yok), sonra miras paylaşımı (alım satım benzeri tapu harcı doğar). Sadece hisseli intikal yapılıp paylaşım sözleşmesi yapılmadığında, gayrimenkul “elbirliği mülkiyeti” altında kalır ve tek başına satılması ya da ipotek edilmesi mümkün olmaz; tüm mirasçıların onayı gerekir. Bu nedenle aile içi anlaşma sağlanabiliyorsa, miras paylaşım sözleşmesi yapmak ileride doğabilecek anlaşmazlıkları engeller.

Karmaşık durumlarda — özellikle çok sayıda mirasçı, gayrimenkul karması, yurtdışındaki mirasçılar veya borçlu mirasçılar söz konusuysa — bir gayrimenkul hukuku avukatıyla ve serbest muhasebeci mali müşavirle birlikte çalışmak en güvenli yoldur.

Mirasta Dikkat Edilmesi Gerekenler

Miras yoluyla intikal sade görünmesine karşın, küçük ihmaller ileride büyük problemlere yol açabilir. Beş başlığı kısa ve net olarak özetliyoruz.

Beyanname süresinin kaçırılmaması. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde verilmek zorundadır (yurtdışında 6 ay). Süre kaçırıldığında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğar. Daha kötüsü, bu süre içinde tapu intikal işlemi de yapılamaz çünkü ilişiksizlik belgesi alınamaz. Vefat sonrası ilk hafta içinde bir mali müşavirden veya vergi dairesinden bilgi almak yerinde olur.

Mirasın reddi imkanı. Miras bırakanın borçları varsa, mirasçılar mirası “reddedebilir”. Bu, vefat tarihinden itibaren 3 ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılan bir başvurudur. Reddedilen miras geriye doğru hiç intikal etmemiş sayılır; mirasçı ne malı alır ne de borçtan sorumlu olur. Borçlu olduğu bilinen bir aile büyüğünden miras kalıyorsa, bu seçeneği değerlendirmek için bir avukatla görüşmek gerekir.

Birden fazla bağımsız bölüm varsa döner sermaye ücreti ayrı ayrı. Döner sermaye ücreti her bağımsız bölüm için ayrı tahsil edilir. Yani miras bırakanın iki dairesi, bir dükkânı ve bir arsası varsa, intikal işleminde dört ayrı bağımsız bölüm için yaklaşık 4 × 6.680 = 26.720 TL döner sermaye ücreti ödenir. Bu maliyet, beyan değerinden bağımsızdır.

DASK zorunluluğu. Mesken niteliğindeki taşınmazların intikalinde de geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi olmadan tapu işlemi yapılmaz. Vefat sonrasında poliçenin güncel olup olmadığı kontrol edilmeli, gerekirse mirasçı adına yenilenmelidir.

Bilinmeyen mirasçılar ve tereke. Kayıt sistemleri her zaman tam doğru çalışmaz; ölünün başka bir evlilikten çocuğu, evlat edinilmiş çocuğu veya tanınmış bir çocuğu olabilir. Mirasçılık belgesi alınırken bu durumların olup olmadığı dikkatle araştırılmalıdır. Gerekirse “tereke defteri” tutturmak (sulh hukuk mahkemesinden) miras bırakanın tüm malvarlığını ve borçlarını resmi olarak kayıt altına alır.