Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, gayrimenkul mülkiyetinin devri ve tapu sicilinde yapılan tescil işlemleri karşılığında devlete ödenen yasal bir mali yükümlülüktür. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ve bu kanunun (4) sayılı tarifesine dayanır; alım satım, bağış, ipotek tesisi, ifraz ve benzeri işlemlerin her biri için ayrı bir oran uygulanır. 2026 yılında konut alım satımında toplam tapu harcı oranı binde 40'tır.
Son güncelleme: Nisan 2026
Tapu Harcının Yasal Dayanağı
Tapu harcının yasal dayanağı 1964 yılında yürürlüğe giren 492 sayılı Harçlar Kanunu'dur. Kanunun (4) sayılı tarifesinin “I — Tapu işlemleri” başlıklı bölümü, tapu sicilinde gerçekleştirilen her türlü tescil, devir, terkin ve değişiklik işleminden alınacak harcı kalem kalem sayar. Cumhurbaşkanı bu oranları, kanunda belirlenen üst sınırlar içinde kalmak şartıyla, kararname ile değiştirme yetkisine sahiptir; oranların güncel hâline mevzuat.gov.tr üzerinden 492 sayılı kanun metninden ulaşılabilir.
Kavram olarak “harç” ile “vergi” birbirine karıştırılır, ama ikisi aynı şey değildir. Vergi, devletin egemenlik hakkına dayanarak ve karşılıksız olarak topladığı bir gelirdir. Harç ise belirli bir kamu hizmetinden yararlanma karşılığında ödenir. Tapu harcı, devletin gayrimenkul devrini sicile işleyerek kişiye sunduğu tescil hizmetinin bedelidir; bu nedenle “vergi” değil “harç” olarak sınıflandırılır.
Tahsilat zinciri de bu farkın bir sonucudur. Tapu harcı, tapu müdürlüğü tarafından değil, ilgili vergi dairesi adına banka aracılığıyla tahsil edilir. Tapu müdürlüğü işlem öncesinde sadece ödeme dekontunu kontrol eder; harç tutarı doğrudan Hazine hesabına geçer. Bu mekanizma, harcın ödenmediği durumlarda tescil işleminin başlatılmamasını garanti altına alır.
Tapu Harcı Oranları (2026)
Tapu harcı oranları işlem türüne göre farklılaşır. 2026 yılı için geçerli oranlar 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesinde düzenlenmiştir ve aşağıdaki tabloda kalem kalem listelenmiştir. En sık karşılaşılan işlem alım satımdır; bu işlemde toplam harç oranı binde 40'tır ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olarak tahsil edilir. Bağış (hibe) işlemleri ise alım satıma göre yaklaşık 1,7 kat daha pahalıdır; çünkü oran binde 68,31'dir ve sadece bağışı kabul eden taraf öder. Miras yoluyla intikalde tapu harcı alınmaz, yalnızca döner sermaye ücreti ve veraset ve intikal vergisi ödenir.
| İşlem Türü | Oran | Kim Öder | Matrah |
|---|---|---|---|
| Alım satım | Binde 20 + binde 20 (toplam binde 40) | Alıcı + satıcı (yasal); pratikte genelde alıcı | Tapuda beyan edilen satış bedeli |
| Bağış (hibe) | Binde 68,31 | Bağışı kabul eden | Emlak vergisi değeri |
| Miras intikali | Yok | — | Sadece döner sermaye + veraset/intikal vergisi |
| İpotek tesisi | Binde 4,55 | İpotek lehdarı | Tescil edilen ipotek tutarı |
| İpotek terkin | Binde 2,27 | Talep eden | Tescil edilen ipotek tutarı |
| İfraz (ayırma) | Binde 11,38 | Talep eden | Yeni parsellerin değeri |
| Tevhit (birleştirme) | Binde 11,38 | Talep eden | Birleştirilen parsellerin toplam değeri |
| Cins tashihi | Binde 11,38 | Talep eden | Gayrimenkul değeri |
Oranlar 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarifeye dayanır ve 2026 yılı için geçerlidir. Ek olarak her işlemde tapu müdürlüğüne döner sermaye ücreti ödenir; standart konut satışında 2026 yılı için yaklaşık 6.680 TL'dir.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu harcının hesaplanması basit bir formüle dayanır: tapuda beyan edilen satış bedeli ile işlem türüne karşılık gelen oranın çarpımı. Alım satımda formül şudur: beyan bedeli × 0,020, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı uygulanır. Bağışta beyan bedeli × 0,06831 olarak hesaplanır ve sadece bir kez ödenir. İpotek tesisinde matrah, gayrimenkulün satış bedeli değil, tescil edilen ipotek tutarıdır.
Hesaplamada en kritik kural, beyan bedelinin belediye tarafından belirlenen rayiç bedelin altına çekilememesidir. Aksi durumda Vergi Usul Kanunu kapsamında izaha davet süreci başlatılır; fark üzerinden ek harç, gecikme zammı ve cezalı tarhiyat istenir. Bu nedenle “tapuda düşük gösterme” tavsiyesi hem yasaya aykırıdır hem de yüksek risklidir. Rayiç bedel, bağlı olunan belediyenin emlak servisinden veya e-Devlet üzerinden öğrenilebilir.
Tapu harcına ek olarak her işlemde bir kez döner sermaye ücreti ödenir. 2026 yılında standart bir konut satışı için döner sermaye ücreti yaklaşık 6.680 TL'dir; bu tutar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her yıl yeniden belirlenir ve yöresel katsayıya göre küçük farklılıklar gösterebilir. Pratik bir örnekle özetlemek gerekirse: 2026'da 2.000.000 TL beyan değerli bir konut alım satımında alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL tapu harcı, ayrıca yaklaşık 6.680 TL döner sermaye olmak üzere toplam 86.680 TL ödenir.
Tapu Harcı ile Diğer Vergi ve Ücretlerin Farkı
Gayrimenkul alım satımı sırasında karşılaşılan kalemler tapu harcıyla sınırlı değildir. Bu kalemlerin birbirine karıştırılması en sık yapılan hatalardan biridir; aşağıda her birinin tapu harcından nasıl ayrıştığı özetlenmiştir.
Tapu harcı ile emlak vergisi farkı
Tapu harcı, mülkiyet devri sırasında tek seferlik olarak ödenir ve matrahı tapuda beyan edilen satış bedelidir. Emlak vergisi ise bir gayrimenkule sahip olunan her yıl ödenen periyodik bir vergidir; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na tabidir ve 2026'da konut için büyükşehirlerde binde 2, diğer belediyelerde binde 1 oranında uygulanır. Detaylı yıllık hesap için emlak vergisi hesaplama sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapu harcı ile döner sermaye farkı
İkisi birbirinden bağımsız kalemlerdir ve her tapu işleminde her ikisi de ödenir. Tapu harcı bir oran üzerinden hesaplanır, döner sermaye ise sabit bir tutardır (2026 için yaklaşık 6.680 TL). Döner sermaye ücreti tapu müdürlüğünün işletme giderlerini karşılar ve TKGM tarafından her yıl belirlenir. Detay için döner sermaye ücreti rehberimize bakın.
Tapu harcı ile değer artış kazancı vergisi farkı
Tapu harcı alım veya devir anında, değer artış kazancı vergisi ise satış sonrasında ortaya çıkan kazanç üzerinden ödenir. Bir gayrimenkulü beş yıl dolmadan elden çıkaran satıcılar bu vergiye tabi olur ve ödeme, gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır. Detay için alım satım vergisi sayfamıza bakın.
Tapu harcı ile emlakçı komisyonu farkı
Tapu harcı doğrudan devlete, emlakçı komisyonu ise hizmet veren emlak ofisine ödenir. Komisyon, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre toplam %4'ü geçemez ve ayrıca KDV uygulanır. Detaylı oran karşılaştırması için emlakçı komisyonu sayfamıza bakın.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcı ne demek?
Tapu harcı, gayrimenkul mülkiyetinin tapu sicilinde tescil edilmesi karşılığında devlete ödenen yasal bir kamu alacağıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesine dayanır. Alım satımda toplam oran binde 40'tır; alıcı ve satıcı her biri binde 20 oranında öder. Tapu harcı, vergi değil “harç” niteliğindedir; çünkü doğrudan tescil hizmetinin karşılığı olarak alınır.
Tapu harcı yüzde kaç 2026?
Tapu harcı 2026 yılında alım satım işlemlerinde toplam binde 40, yani yüzde 4 oranındadır. Bu oran alıcı ve satıcı arasında binde 20 + binde 20 olarak ayrılır. Bağış işlemlerinde oran binde 68,31'e çıkar ve yalnızca bağışı kabul eden tarafından ödenir. İpotek tesisi binde 4,55, ipotek terkin binde 2,27 oranındadır. Tüm oranlar 492 sayılı Harçlar Kanunu'na tabidir.
Tapu harcı hangi işlemlerde ödenir?
Tapu harcı, gayrimenkul alım satımı, bağış, ipotek tesisi ve terkin, ifraz, tevhit, cins tashihi ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gibi tüm tapu sicili işlemlerinde ödenir. Her işlem türü için ayrı bir oran uygulanır. Miras yoluyla intikalde tapu harcı alınmaz; bunun yerine yalnızca döner sermaye ücreti ve veraset ve intikal vergisi ödenir. Detaylı oran tablosu sayfanın yukarısındadır.
Tapu harcı vergi midir?
Hayır, tapu harcı bir vergi değil, “harç” niteliğindedir. Vergi, karşılıksız olarak alınan bir kamu geliridir; harç ise belirli bir kamu hizmetinden yararlanma karşılığında alınır. Tapu harcı, devletin gayrimenkul devrini tapu siciline işleyerek sağladığı tescil hizmetinin bedelidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na tabidir ve ilgili vergi dairesi adına banka aracılığıyla tahsil edilir.
Tapu harcı ödenmezse ne olur?
Tapu harcı ödenmeden hiçbir tapu devir işlemi gerçekleştirilmez. Tapu müdürlüğü, tescil başlamadan önce alıcı ve satıcının her birinin kendi payına düşen harcı yatırdığına dair dekontu talep eder. Eksik veya hatalı ödeme bulunursa işlem durdurulur ve düzeltme yapılana kadar tescil askıya alınır. Tahsil edilemeyen harçlar için Vergi Usul Kanunu'na göre gecikme zammı uygulanır.
Tapu harcı iade alınabilir mi?
Evet, fazla veya yersiz ödenen tapu harcı belirli koşullarda iade edilebilir. İşlemin gerçekleşmemesi, fazla ödeme yapılması veya muafiyet hakkı sonradan tespit edildiğinde mükellef, ödemeyi yaptığı vergi dairesine dilekçe ile başvurarak iade talebinde bulunabilir. Başvuruya ödeme dekontu, kimlik fotokopisi ve gerekçeyi açıklayan belgeler eklenir. Süreç vergi dairesinin incelemesine bağlıdır.